编者按：

楼市如潮，起落间藏着周期密码。

2025年，东莞楼市在“缩量探底”中完成筑底，也在“新规元年”里悄然酝酿着质变。当市场从狂热回归理性，当购房者从焦虑走向审慎，2026年更需要一双冷静的眼睛、一份专业的判断。

唯有看清大势，方能把握先机。为此，南方+东莞楼市推出《莞楼深一度》系列专题，用数据说话，以专业护航。

敬请垂注！

2026年开年，东莞楼市释放微妙信号。据东莞市住建局数据，2026年1月新房网签均价24940元/㎡，较2025年12月的21159元/㎡明显上涨，但这并不意味着普涨时代的到来。

恰恰相反，市场分化正在革新：核心区与镇街价差可达4倍以上，二手房成交量已是新房的近两倍，“核心区抢房、外围区促销”的平行赛道已然形成。为此助力购房者在分化市场中精准定位，按总价段梳理出四条置业建议。

100万元以下预算——镇街刚需的“性价比之战”

2025年东莞二手房成交31515套，常平、樟木头等镇街以“高量低价”成为刚需主战场；麻涌2025年新房均价仅约1万元/㎡，约为南城的四分之一，适合在城区工作的刚需客群，但需警惕二手房天量供应对价格的长期压制。2026年，这一趋势仍将延续。

针对首置刚需、预算有限的年轻家庭，建议置业客户抓流动性、避远郊坑；避开房龄超20年的“老破小”；远离部分库存高企、交易低迷的镇街区域。

200万—300万预算——新规产品的“首改窗口”

2026年是东莞“新规爆发年”，“加量不加价”的产品革命正在重构性价比逻辑。这一总价段可触及核心区外围或强镇街的新规产品。

针对首次改善、二胎家庭的置业群体，抢新规红利、重通勤效率。不论是城区与松山湖之间“价值洼地”的寮步，还是滨海湾新区规划红利下的即将入市纯新盘，亦或万江等环城核心板块，性价比有望进一步凸显。

建议优先选择现房或已完成保交楼的准现房；购置二手房的可利用“带押过户”政策简化交易流程，可以重点关注东莞购房补贴政策（合同总价2%、最高3万元）的时效性。

400万元—800万元预算——核心资产的“提质之争”

这一总价段是2026年东莞楼市的主战场。中原地产研究院预判，改善型需求将在2026年加速释放，核心资产价值预期强化。

针对深度改善、资产保值需求，建议置业者可锁死地段、拥抱“好房子”。如松山湖二手房均价持续霸榜，稀缺生态+产业支撑构成长期价值壁垒；即将入市的润湖庭院（容积率1.2，小高层+别墅组合），则带来更多新选择。值得关注的是，凤栖谷别院容积率仅1.1，限高18米，纯粹低层住宅，承接深圳外溢的顶级改善需求。

“好房子”战略下，核心区域住宅用地容积率指标宽松，140㎡以上高品质住宅价格坚挺。为避免“卖不掉、买不了”的尴尬，提前梳理名下房源，合理定价加快变现。

800万元以上预算——稀缺资产的“长期主义”

对于顶级购买力而言，2026年是优化资产配置的窗口期。市场共识是：核心区优质资产抗跌性更强，长期升值潜力更突出。

针对高净值、终极置业的人群，绝对稀缺、穿越周期是抉择的重要因素。不论是中心城区核心地段+成熟配套支撑溢价能力的城市顶豪，还是城市副中心的低迷、稀缺的别墅产品，其“硬通货”属性都更加鲜明。

对此，有业内人士称，聚焦于具有绝对稀缺性（一线景观、核心地标）的资产，购房者须持有周期建议5—10年，短期投机空间已大幅收窄，且投资比例建议不超过总资产20%。

2026年的东莞楼市，没有普涨的红利，只有分化的机遇。当市场从“量的竞争”转向“质的比拼”，购房者更需要厘清自身需求——是追求资产保值，还是解决自住？是看重长远规划，还是注重当下便利？愿每一位购房者，都能在分化市场中找到属于自己的最优解。

编者按：

楼市如潮，起落间藏着周期密码。

2025年，东莞楼市在“缩量探底”中完成筑底，也在“新规元年”里悄然酝酿着质变。当市场从狂热回归理性，当购房者从焦虑走向审慎，2026年更需要一双冷静的眼睛、一份专业的判断。

唯有看清大势，方能把握先机。为此，南方+东莞楼市推出《莞楼深一度》系列专题，用数据说话，以专业护航。

敬请垂注！

2026年开年，东莞楼市释放微妙信号。据东莞市住建局数据，2026年1月新房网签均价24940元/㎡，较2025年12月的21159元/㎡明显上涨，但这并不意味着普涨时代的到来。

恰恰相反，市场分化正在革新：核心区与镇街价差可达4倍以上，二手房成交量已是新房的近两倍，“核心区抢房、外围区促销”的平行赛道已然形成。为此助力购房者在分化市场中精准定位，按总价段梳理出四条置业建议。

100万元以下预算——镇街刚需的“性价比之战”

2025年东莞二手房成交31515套，常平、樟木头等镇街以“高量低价”成为刚需主战场；麻涌2025年新房均价仅约1万元/㎡，约为南城的四分之一，适合在城区工作的刚需客群，但需警惕二手房天量供应对价格的长期压制。2026年，这一趋势仍将延续。

针对首置刚需、预算有限的年轻家庭，建议置业客户抓流动性、避远郊坑；避开房龄超20年的“老破小”；远离部分库存高企、交易低迷的镇街区域。

200万—300万预算——新规产品的“首改窗口”

2026年是东莞“新规爆发年”，“加量不加价”的产品革命正在重构性价比逻辑。这一总价段可触及核心区外围或强镇街的新规产品。

针对首次改善、二胎家庭的置业群体，抢新规红利、重通勤效率。不论是城区与松山湖之间“价值洼地”的寮步，还是滨海湾新区规划红利下的即将入市纯新盘，亦或万江等环城核心板块，性价比有望进一步凸显。

建议优先选择现房或已完成保交楼的准现房；购置二手房的可利用“带押过户”政策简化交易流程，可以重点关注东莞购房补贴政策（合同总价2%、最高3万元）的时效性。

400万元—800万元预算——核心资产的“提质之争”

这一总价段是2026年东莞楼市的主战场。中原地产研究院预判，改善型需求将在2026年加速释放，核心资产价值预期强化。

针对深度改善、资产保值需求，建议置业者可锁死地段、拥抱“好房子”。如松山湖二手房均价持续霸榜，稀缺生态+产业支撑构成长期价值壁垒；即将入市的润湖庭院（容积率1.2，小高层+别墅组合），则带来更多新选择。值得关注的是，凤栖谷别院容积率仅1.1，限高18米，纯粹低层住宅，承接深圳外溢的顶级改善需求。

“好房子”战略下，核心区域住宅用地容积率指标宽松，140㎡以上高品质住宅价格坚挺。为避免“卖不掉、买不了”的尴尬，提前梳理名下房源，合理定价加快变现。

800万元以上预算——稀缺资产的“长期主义”

对于顶级购买力而言，2026年是优化资产配置的窗口期。市场共识是：核心区优质资产抗跌性更强，长期升值潜力更突出。

针对高净值、终极置业的人群，绝对稀缺、穿越周期是抉择的重要因素。不论是中心城区核心地段+成熟配套支撑溢价能力的城市顶豪，还是城市副中心的低迷、稀缺的别墅产品，其“硬通货”属性都更加鲜明。

对此，有业内人士称，聚焦于具有绝对稀缺性（一线景观、核心地标）的资产，购房者须持有周期建议5—10年，短期投机空间已大幅收窄，且投资比例建议不超过总资产20%。

2026年的东莞楼市，没有普涨的红利，只有分化的机遇。当市场从“量的竞争”转向“质的比拼”，购房者更需要厘清自身需求——是追求资产保值，还是解决自住？是看重长远规划，还是注重当下便利？愿每一位购房者，都能在分化市场中找到属于自己的最优解。

编者按：

楼市如潮，起落间藏着周期密码。

2025年，东莞楼市在“缩量探底”中完成筑底，也在“新规元年”里悄然酝酿着质变。当市场从狂热回归理性，当购房者从焦虑走向审慎，2026年更需要一双冷静的眼睛、一份专业的判断。

唯有看清大势，方能把握先机。为此，南方+东莞楼市推出《莞楼深一度》系列专题，用数据说话，以专业护航。

敬请垂注！

2026年开年，东莞楼市释放微妙信号。据东莞市住建局数据，2026年1月新房网签均价24940元/㎡，较2025年12月的21159元/㎡明显上涨，但这并不意味着普涨时代的到来。

恰恰相反，市场分化正在革新：核心区与镇街价差可达4倍以上，二手房成交量已是新房的近两倍，“核心区抢房、外围区促销”的平行赛道已然形成。为此助力购房者在分化市场中精准定位，按总价段梳理出四条置业建议。

100万元以下预算——镇街刚需的“性价比之战”

2025年东莞二手房成交31515套，常平、樟木头等镇街以“高量低价”成为刚需主战场；麻涌2025年新房均价仅约1万元/㎡，约为南城的四分之一，适合在城区工作的刚需客群，但需警惕二手房天量供应对价格的长期压制。2026年，这一趋势仍将延续。

针对首置刚需、预算有限的年轻家庭，建议置业客户抓流动性、避远郊坑；避开房龄超20年的“老破小”；远离部分库存高企、交易低迷的镇街区域。

200万—300万预算——新规产品的“首改窗口”

2026年是东莞“新规爆发年”，“加量不加价”的产品革命正在重构性价比逻辑。这一总价段可触及核心区外围或强镇街的新规产品。

针对首次改善、二胎家庭的置业群体，抢新规红利、重通勤效率。不论是城区与松山湖之间“价值洼地”的寮步，还是滨海湾新区规划红利下的即将入市纯新盘，亦或万江等环城核心板块，性价比有望进一步凸显。

建议优先选择现房或已完成保交楼的准现房；购置二手房的可利用“带押过户”政策简化交易流程，可以重点关注东莞购房补贴政策（合同总价2%、最高3万元）的时效性。

400万元—800万元预算——核心资产的“提质之争”

这一总价段是2026年东莞楼市的主战场。中原地产研究院预判，改善型需求将在2026年加速释放，核心资产价值预期强化。

针对深度改善、资产保值需求，建议置业者可锁死地段、拥抱“好房子”。如松山湖二手房均价持续霸榜，稀缺生态+产业支撑构成长期价值壁垒；即将入市的润湖庭院（容积率1.2，小高层+别墅组合），则带来更多新选择。值得关注的是，凤栖谷别院容积率仅1.1，限高18米，纯粹低层住宅，承接深圳外溢的顶级改善需求。

“好房子”战略下，核心区域住宅用地容积率指标宽松，140㎡以上高品质住宅价格坚挺。为避免“卖不掉、买不了”的尴尬，提前梳理名下房源，合理定价加快变现。

800万元以上预算——稀缺资产的“长期主义”

对于顶级购买力而言，2026年是优化资产配置的窗口期。市场共识是：核心区优质资产抗跌性更强，长期升值潜力更突出。

针对高净值、终极置业的人群，绝对稀缺、穿越周期是抉择的重要因素。不论是中心城区核心地段+成熟配套支撑溢价能力的城市顶豪，还是城市副中心的低迷、稀缺的别墅产品，其“硬通货”属性都更加鲜明。

对此，有业内人士称，聚焦于具有绝对稀缺性（一线景观、核心地标）的资产，购房者须持有周期建议5—10年，短期投机空间已大幅收窄，且投资比例建议不超过总资产20%。

2026年的东莞楼市，没有普涨的红利，只有分化的机遇。当市场从“量的竞争”转向“质的比拼”，购房者更需要厘清自身需求——是追求资产保值，还是解决自住？是看重长远规划，还是注重当下便利？愿每一位购房者，都能在分化市场中找到属于自己的最优解。

编者按：

楼市如潮，起落间藏着周期密码。

2025年，东莞楼市在“缩量探底”中完成筑底，也在“新规元年”里悄然酝酿着质变。当市场从狂热回归理性，当购房者从焦虑走向审慎，2026年更需要一双冷静的眼睛、一份专业的判断。

唯有看清大势，方能把握先机。为此，南方+东莞楼市推出《莞楼深一度》系列专题，用数据说话，以专业护航。

敬请垂注！

2026年开年，东莞楼市释放微妙信号。据东莞市住建局数据，2026年1月新房网签均价24940元/㎡，较2025年12月的21159元/㎡明显上涨，但这并不意味着普涨时代的到来。

恰恰相反，市场分化正在革新：核心区与镇街价差可达4倍以上，二手房成交量已是新房的近两倍，“核心区抢房、外围区促销”的平行赛道已然形成。为此助力购房者在分化市场中精准定位，按总价段梳理出四条置业建议。

100万元以下预算——镇街刚需的“性价比之战”

2025年东莞二手房成交31515套，常平、樟木头等镇街以“高量低价”成为刚需主战场；麻涌2025年新房均价仅约1万元/㎡，约为南城的四分之一，适合在城区工作的刚需客群，但需警惕二手房天量供应对价格的长期压制。2026年，这一趋势仍将延续。

针对首置刚需、预算有限的年轻家庭，建议置业客户抓流动性、避远郊坑；避开房龄超20年的“老破小”；远离部分库存高企、交易低迷的镇街区域。

200万—300万预算——新规产品的“首改窗口”

2026年是东莞“新规爆发年”，“加量不加价”的产品革命正在重构性价比逻辑。这一总价段可触及核心区外围或强镇街的新规产品。

针对首次改善、二胎家庭的置业群体，抢新规红利、重通勤效率。不论是城区与松山湖之间“价值洼地”的寮步，还是滨海湾新区规划红利下的即将入市纯新盘，亦或万江等环城核心板块，性价比有望进一步凸显。

建议优先选择现房或已完成保交楼的准现房；购置二手房的可利用“带押过户”政策简化交易流程，可以重点关注东莞购房补贴政策（合同总价2%、最高3万元）的时效性。

400万元—800万元预算——核心资产的“提质之争”

这一总价段是2026年东莞楼市的主战场。中原地产研究院预判，改善型需求将在2026年加速释放，核心资产价值预期强化。

针对深度改善、资产保值需求，建议置业者可锁死地段、拥抱“好房子”。如松山湖二手房均价持续霸榜，稀缺生态+产业支撑构成长期价值壁垒；即将入市的润湖庭院（容积率1.2，小高层+别墅组合），则带来更多新选择。值得关注的是，凤栖谷别院容积率仅1.1，限高18米，纯粹低层住宅，承接深圳外溢的顶级改善需求。

“好房子”战略下，核心区域住宅用地容积率指标宽松，140㎡以上高品质住宅价格坚挺。为避免“卖不掉、买不了”的尴尬，提前梳理名下房源，合理定价加快变现。

800万元以上预算——稀缺资产的“长期主义”

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针对高净值、终极置业的人群，绝对稀缺、穿越周期是抉择的重要因素。不论是中心城区核心地段+成熟配套支撑溢价能力的城市顶豪，还是城市副中心的低迷、稀缺的别墅产品，其“硬通货”属性都更加鲜明。

对此，有业内人士称，聚焦于具有绝对稀缺性（一线景观、核心地标）的资产，购房者须持有周期建议5—10年，短期投机空间已大幅收窄，且投资比例建议不超过总资产20%。

2026年的东莞楼市，没有普涨的红利，只有分化的机遇。当市场从“量的竞争”转向“质的比拼”，购房者更需要厘清自身需求——是追求资产保值，还是解决自住？是看重长远规划，还是注重当下便利？愿每一位购房者，都能在分化市场中找到属于自己的最优解。

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楼市如潮，起落间藏着周期密码。

2025年，东莞楼市在“缩量探底”中完成筑底，也在“新规元年”里悄然酝酿着质变。当市场从狂热回归理性，当购房者从焦虑走向审慎，2026年更需要一双冷静的眼睛、一份专业的判断。

唯有看清大势，方能把握先机。为此，南方+东莞楼市推出《莞楼深一度》系列专题，用数据说话，以专业护航。

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2026年开年，东莞楼市释放微妙信号。据东莞市住建局数据，2026年1月新房网签均价24940元/㎡，较2025年12月的21159元/㎡明显上涨，但这并不意味着普涨时代的到来。

恰恰相反，市场分化正在革新：核心区与镇街价差可达4倍以上，二手房成交量已是新房的近两倍，“核心区抢房、外围区促销”的平行赛道已然形成。为此助力购房者在分化市场中精准定位，按总价段梳理出四条置业建议。

100万元以下预算——镇街刚需的“性价比之战”

2025年东莞二手房成交31515套，常平、樟木头等镇街以“高量低价”成为刚需主战场；麻涌2025年新房均价仅约1万元/㎡，约为南城的四分之一，适合在城区工作的刚需客群，但需警惕二手房天量供应对价格的长期压制。2026年，这一趋势仍将延续。

针对首置刚需、预算有限的年轻家庭，建议置业客户抓流动性、避远郊坑；避开房龄超20年的“老破小”；远离部分库存高企、交易低迷的镇街区域。

200万—300万预算——新规产品的“首改窗口”

2026年是东莞“新规爆发年”，“加量不加价”的产品革命正在重构性价比逻辑。这一总价段可触及核心区外围或强镇街的新规产品。

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400万元—800万元预算——核心资产的“提质之争”

这一总价段是2026年东莞楼市的主战场。中原地产研究院预判，改善型需求将在2026年加速释放，核心资产价值预期强化。

针对深度改善、资产保值需求，建议置业者可锁死地段、拥抱“好房子”。如松山湖二手房均价持续霸榜，稀缺生态+产业支撑构成长期价值壁垒；即将入市的润湖庭院（容积率1.2，小高层+别墅组合），则带来更多新选择。值得关注的是，凤栖谷别院容积率仅1.1，限高18米，纯粹低层住宅，承接深圳外溢的顶级改善需求。

“好房子”战略下，核心区域住宅用地容积率指标宽松，140㎡以上高品质住宅价格坚挺。为避免“卖不掉、买不了”的尴尬，提前梳理名下房源，合理定价加快变现。

800万元以上预算——稀缺资产的“长期主义”

对于顶级购买力而言，2026年是优化资产配置的窗口期。市场共识是：核心区优质资产抗跌性更强，长期升值潜力更突出。

针对高净值、终极置业的人群，绝对稀缺、穿越周期是抉择的重要因素。不论是中心城区核心地段+成熟配套支撑溢价能力的城市顶豪，还是城市副中心的低迷、稀缺的别墅产品，其“硬通货”属性都更加鲜明。

对此，有业内人士称，聚焦于具有绝对稀缺性（一线景观、核心地标）的资产，购房者须持有周期建议5—10年，短期投机空间已大幅收窄，且投资比例建议不超过总资产20%。

2026年的东莞楼市，没有普涨的红利，只有分化的机遇。当市场从“量的竞争”转向“质的比拼”，购房者更需要厘清自身需求——是追求资产保值，还是解决自住？是看重长远规划，还是注重当下便利？愿每一位购房者，都能在分化市场中找到属于自己的最优解。