一位中介朋友跟我说，3月至今绿城汀岸辰风里小区已经成交了4套二手房，二手房价开始有点起来了，让我赶紧上车。想请教老师，为什么汀岸辰风里突然火了？现在的价格如何，值得入手吗？

关键词：未来科技城、汀岸辰风里

答：汀岸辰风里，从2月开始热度就一直居高不下，甚至一度超越了翡翠城，成为2月余杭区带看量第一小区。

究其原因，一方面，汀岸辰风里是未科房龄最新的二手房小区，去年年中交付，有绿城品牌背书，整个小区只有171㎡、199㎡两种户型，纯改善型住房。另一方面，受到了近期未科新房元序首开报名登记的刺激，元序高层精装均价已达48110元/㎡，而汀岸辰风里当年新房限价36100元/㎡，目前部分二手房售价只有3.2万元-3.3万元/㎡，房东都在亏本破发出售，于买方而言性价比十足。

3月以来，汀岸辰风里成交的这4套二手房，单价都在3万元出头，纵使算上二手房交易税费、中介费等成本，依然性价比很高。如果纯考虑户型面积的改善，以及未科核心的居住地段，这个价格是可以入手的。

当然，随着高性价比房源的逐步去化，汀岸辰风里的二手房价也会逐渐价值回归。不过，价值再回归，和目前板块在售的新房相比，依然会有一个价格差在。如果你去看过均价48110元/㎡的元序，就会知道，现在的新房产品和限价时期的产品，已经完全不是一个概念了。

望天际、栖湖云庄等杭州几个顶豪产品究竟什么时候开盘，有最新消息吗？

关键词：顶豪产品，开盘时间

答：据了解，目前进度最快的应该是萧山地王「奥映世纪」，最快3月中旬开放示范区，预计首开3#、6#，共计86套房源，户型面积238-388㎡。滨江区政府板块的中海万潮玖序，预计3月底正式开放实景示范区。望江的中海海潮TOD项目，预计4月开放城市展厅，首开36套低密叠墅。望天际、栖湖云庄、滨杭传麒府，目前都暂无更多消息释放。

老师，你好。我想卖了风景大院3房1卫的房子进行改善置换，请问有哪些小区推荐？置换到传宸府135㎡四房户型是否可取？（孩子已上大学）谢谢。

关键词：桥西改善置换

答：风景大院，目前二手房价4万元出头的样子；传宸府，目前二手房价5.7万-6.1万/㎡。从风景大院的三房，置换到传宸府四房，估计总价预算得加个300万元-400万元。

这样的置换的好处，就是依然在熟悉的区域，有便利的生活配套，提升了住房品质、扩大了居住面积。当然，代价就是置换成本有点高。

还有一种思路就是，舍弃一点区位，去改善面积和居住品质。比如往北去运河新城或者勾庄，这两个板块现在发展得也不错，城市界面更新。像运河新城，总价500万左右，可以买到139㎡左右的四房户型。勾庄，这1-2年新交付的二手次新小区很多，可选余地非常大。

杭州马年首场土拍似乎热度挺高，拍了109轮，城东新城的地价是涨了吗？新房价格提高之后，我家的二手房有可能涨价吗？

关键词：马年，首场土拍

答：虽然，杭州马年首场土拍，拍了109轮，溢价率达到了51%。但从报名房企面孔，以及成交楼面价来看，开年大家还是比较克制和理性的。

44985元/㎡的成交楼面价，比翠隐江粼的拿地价（40247元/㎡）高出约4700元/㎡，但并没有超过咏印明庐（47486元/㎡）和元起观潮（50683元/㎡）去年2月份拿地价。

而从区位上来看，这块地虽然不属于安琪儿区块，但实则地块条件比安琪儿要好，双面临河、南面临京杭大运河，2.2的容积率，可以做高低配。所以，拿地房企保利发展，还是小小地捡了一个漏，并且此后新房定价的主动性会更高。

不限价之后，杭州的新房价格和二手房价格，已经不在同一个逻辑层面了。想要靠新房价格的大幅度提升，来带动板块二手房价快速上升，难度较高。至少得先让市场，暖起来、热起来。

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究其原因，一方面，汀岸辰风里是未科房龄最新的二手房小区，去年年中交付，有绿城品牌背书，整个小区只有171㎡、199㎡两种户型，纯改善型住房。另一方面，受到了近期未科新房元序首开报名登记的刺激，元序高层精装均价已达48110元/㎡，而汀岸辰风里当年新房限价36100元/㎡，目前部分二手房售价只有3.2万元-3.3万元/㎡，房东都在亏本破发出售，于买方而言性价比十足。

3月以来，汀岸辰风里成交的这4套二手房，单价都在3万元出头，纵使算上二手房交易税费、中介费等成本，依然性价比很高。如果纯考虑户型面积的改善，以及未科核心的居住地段，这个价格是可以入手的。

当然，随着高性价比房源的逐步去化，汀岸辰风里的二手房价也会逐渐价值回归。不过，价值再回归，和目前板块在售的新房相比，依然会有一个价格差在。如果你去看过均价48110元/㎡的元序，就会知道，现在的新房产品和限价时期的产品，已经完全不是一个概念了。

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44985元/㎡的成交楼面价，比翠隐江粼的拿地价（40247元/㎡）高出约4700元/㎡，但并没有超过咏印明庐（47486元/㎡）和元起观潮（50683元/㎡）去年2月份拿地价。

而从区位上来看，这块地虽然不属于安琪儿区块，但实则地块条件比安琪儿要好，双面临河、南面临京杭大运河，2.2的容积率，可以做高低配。所以，拿地房企保利发展，还是小小地捡了一个漏，并且此后新房定价的主动性会更高。

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而从区位上来看，这块地虽然不属于安琪儿区块，但实则地块条件比安琪儿要好，双面临河、南面临京杭大运河，2.2的容积率，可以做高低配。所以，拿地房企保利发展，还是小小地捡了一个漏，并且此后新房定价的主动性会更高。

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44985元/㎡的成交楼面价，比翠隐江粼的拿地价（40247元/㎡）高出约4700元/㎡，但并没有超过咏印明庐（47486元/㎡）和元起观潮（50683元/㎡）去年2月份拿地价。

而从区位上来看，这块地虽然不属于安琪儿区块，但实则地块条件比安琪儿要好，双面临河、南面临京杭大运河，2.2的容积率，可以做高低配。所以，拿地房企保利发展，还是小小地捡了一个漏，并且此后新房定价的主动性会更高。

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