3月15日，根据南方产业智库和南方+房向标监测信息，南方+房产频道记者结合当下房地产市场行情与一线置业调研反馈，贴合广州本地购房实际情况，专门为读者梳理出当前购房者关注和面临的十大痛点话题，直击置业全流程难点堵点，每个话题提供的案例均有媒体公开报道或经由南方+房产频道记者调查核实，同时，结合“好房子”建设新阶段亟须解决的行业问题提出思路和建议，以供参考。

痛点1

隐蔽工程偷工减料，埋下质量安全隐患

当前行业正处在调整转型关键期，部分企业为节约成本、加快进度，难免出现偷工减料、以次充好等现象，甚至玩起“猫捉老鼠”游戏逃避政府监管，南方+房产频道监测和调查的投诉八成以上与此相关。重点表现在项目施工只重表面观感，防水、墙体、水电管线、地暖等隐蔽工程施工粗糙、偷工减料，交房初期难以觉察，入住后频发渗水开裂、管道堵塞、电路故障等问题，维修反复且取证维权难，直接影响日常居住安全与舒适度。

【投诉案例】

广州黄埔区中铁建信达花语天宸在今年交付前，有房源被验出渗水、墙体开裂空鼓等141处质量问题或瑕疵；增城区金科景业瀚景园被投诉交付近两年了，主出入口仍是荒地，地下车库积水最深达30厘米，钢筋锈蚀、管线短路、蚊虫滋生，地下室与电梯间完全没有手机信号。

【专家建议】

监管部门应严格验收流程，强化工程质量监管，严查偷工减料与违规交付。购房者收房时务必查验竣工验收备案表，聘请专业验房，留存证据。发现质量问题书面催告整改，逾期可投诉住建部门或起诉，要求维修、赔偿，严重影响居住可依法主张退房。

中铁建信达花语天宸 外墙开裂渗水（业主供图） 受访者 供图

痛点2

项目反复停工整改，交付一拖再拖

由于资金链紧张、工程管理失控、违规开发等原因，新房拖延交付的问题比较突出，也是购房者的核心顾虑之一。在政府重拳整治下交付风险已大为降低，但仍有个别开发商变着戏法，以天气影响、规划变更、配套施工延误、等待验收等各种借口拖延交付，个别项目因整改不力、长期停工甚至有 “烂尾”风险。购房者掏空积蓄买房，最终面临钱房两空的局面，即便延期交付，也会打乱装修、入住、落户、上学等全部计划，维权难度大、周期长。

【投诉案例】

广州黄埔区升龙·学府上城开盘后反复停工；白云区珠光云山壹号因开发商违规挪走资金导致装修工程停滞、无法按期交付，业主只能自掏腰包来“保证”入住；天河区珠光金融城壹号部分楼栋交易数年仍未能实现交付。

【专家建议】

政府部门严格监管预售资金，确保专款专用，进一步压实企业主体责任，严查违规抵押，将延期交付纳入更严信用惩戒。购房者优先选择稳健房企，仔细查看五证，合同中明确交付时间与违约赔偿，遭遇延期及时向政府投诉，或保留证据依法起诉，理性合法主张权益。

痛点3

营销“挂羊头卖狗肉”，宣传与实得货不对板

开发商前期以高端园林、精装品牌、配套设施等夸大宣传，样板间用料精良、设计考究，实际交付时绿化缩水、建材降级、装修工艺粗糙，公区装修、户型细节、智能配套等大幅减配，与宣传严重不符；或营销时故意隐瞒不利因素，交付标准模糊，导致业主观感落差极大。造成这类问题的主因是房企为降低成本、提升利润刻意降标，前期宣传多为效果图、口头承诺，未写入合同，缺乏约束；预售制下交付周期长，资金紧张时优先压缩工程与装修成本；监管侧重主体结构，对装修、配套、宣传一致性监管不足，维权取证困难。

【投诉案例】

海珠区部分楼盘被投诉降标交付，室内装修、园林配套或外立面建设不符合宣传标准，距离业主心理预期落差大；番禺某网红楼盘亦因准备交付的新房出现较大争议而引起媒体关注；南沙区美的江上云启被投诉配套的市政公园迟迟未施工。

【专家建议】

监管部门应将宣传内容纳入监管，严查虚假宣传，规范交付标准，强化合同约束力。购房者买房时务必核对沙盘、广告是否写入合同，收房时对照合同逐项查验，保留宣传资料、照片视频等证据。出现降标货不对板，可向住建、市监投诉，或联合起诉，要求整改、赔偿，维护自身合法权益。

业主拍摄的美的江上云启外景现状图 受访者 供图

痛点4

得房率如“皇帝新衣”，违规赠送难得益

之所以把得房率的问题单独拎出来讲，主要是“新规”和所谓超120%“超新规”产品近年来走俏市场，引起市场极大关注。部分开发商以 “超高得房率、零公摊” 为噱头，通过虚标面积、违规赠送、偷改计容等方式制造得房率虚高假象。实际交付后，赠送空间无法确权、公区缩水、采光与消防不达标，既影响居住安全，又无产权保障。成因多为房企钻规则漏洞、夸大宣传牟利，加之面积核算与宣传监管存在盲区。此举严重侵害购房者权益，易引发纠纷，破坏市场诚信。

【投诉案例】

广州海珠某楼盘近年交付被投诉虚增套内面积，将公摊候梯厅计入套内，单户损失超10平方米，被监管部门要求重新测绘；科学城某开发商违规拆除入户花园墙体、封闭扩建，被责令拆除违建、恢复原状；荔湾白鹅潭某新盘样板间展示违规拆改入户花园、飘窗，被规自局约谈整改；禁止交付后二次改造；南沙某 “高得房率” 项目以空中花园、花池名义报建并“承诺”改造，被政府叫停，要求按报建图纸交付。

【专家建议】

监管部门应严格规范公摊计算、赠送面积、得房率宣传，统一核算口径，严禁将违建、不计容空间当作 “赠送面积” 宣传，强化广告与合同审核，对虚标得房率、违规赠送行为从严处罚；购房者要警惕 “超高得房率” 噱头，不相信口头赠送，核实产权面积与规划许可，拒绝将违建空间写入承诺。收房时核对实测面积，发现违规赠送无法确权、影响居住安全，及时收集证据向住建、市监投诉或起诉，避免权益受损。

痛点5

交付后登记过户难，产权无保障

近年来政府重点关注和维护房地产交易安全，但仍有个别项目因房企欠缴税费、手续不全、竣工验收不合格、违建等问题，导致部分产品交房多年无法办理不动产权证，房子无法正常落户、交易、抵押，业主仅有居住权无完整产权，资产权益悬空，维权流程繁琐、耗时极久，彻底丧失房产的核心价值。

【投诉案例】

广州番禺珠江铂世湾有个别业主反映收楼后至今无法办证过户，疑因开发商仍在完善确权手续；增城某楼盘交房5年，因开发商欠税未通过竣工验收，导致一些房屋至今无法过户；白云区珠光云山壹号、天河区珠光金融城壹号亦因开发商没有涂销抵押登记，导致部分新房入住后仍无法办理产权过户。

【专家建议】

政府方面应严查一房两卖、违规抵押等问题，督促开发商及时还贷解押、完成竣工验收并办理首次登记；购房者购房前务必查询房屋是否抵押、查封，优先选择五证齐全项目，合同明确过户办证时限与违约责任；遇办证拖延，可向住建、不动产部门投诉，或起诉要求限期办证、赔偿损失。

珠江云山壹号部分业主只能自己掏钱装修。 受访者 供图

痛点6

项目配套停留纸上，实际兑现难到位

不少新房项目热衷于无度炒作片区“不确定”的远期规划，在销售时大肆宣传商业、教育、医疗、交通、园林等优质配套，以提升售价与吸引力，但交付后配套长期停留在图纸上，兑现缓慢甚至落空。主要原因是开发商将配套作为营销噱头，未纳入刚性承诺，部分配套需政府、多方协同推进，周期长、不确定性大；企业资金紧张时优先压缩配套投入，合同约定模糊，缺乏违约约束。这直接导致业主生活不便、居住品质大打折扣，房价预期落空，维权频发。只有强化宣传监管、明确配套落地时限、压实企业责任，才能从根源上减少兑现难问题。

【投诉案例】

南沙部分楼盘被曝开发商前期炒作太大，为了卖高价在综合配套上“画饼”太多，交楼后业主发现兑现其实很慢，生活非常不便。黄埔区合生中央城，规划配套内的商业、学校、公园建设长期停滞，业主不满意；海珠某楼盘宣传 “高端江景 + 顶级公建 + 商业配套”，业主反映交付后建设进展缓慢，配套与高端定位严重不符。

【专家建议】

监管部门应将商业、交通、园林、公区等配套纳入监管，明确落地标准与时限，严查虚假宣传。开发商兑现不力时，可向住建、市监投诉，或起诉要求履行承诺、赔偿损失，依法维护自身权益。判断开发商宣传配套能否兑现，一看政府规划文件，商业、道路、园林等以官方公示为准，不轻信沙盘广告；二看工程进度，已动工、有明确工期的可信度更高；三查房企资金与交付口碑，避开高负债、延期频发企业；四要书面约定，将配套内容、完工时限写入合同，明确违约责任，口头承诺不作依据。

痛点7

学区承诺落空，孩子上学难

“学位”虽为综合配套的一部分，但其能否落到实处，同样是当前买房交易的核心顾虑之一。近年来广州严查开发商学位虚假宣传，但个别项目仍主打“学区房”噱头，迎合有孩家庭望子成龙的“现代孟母”心理，广告上宣传对接名校、公立学校，但实际交付后，学区划分变动、学校未签约、入学名额不足，购房者为孩子上学买房，最终无法入读承诺学校，耽误孩子学业，学区宣传成为营销套路，缺乏有效监管。

【投诉案例】

广州黄埔区、南沙区、荔湾区、番禺区、白云区、天河区近年均有楼盘卷入各种学位虚假宣传风波，有的楼盘广告宣传对口省级名校，实际仅能入读村级小学，有的楼盘由于此前宣传承诺的学位落实不到位，建成的学校招牌不得不自行拆除。政府介入调查和开发商及时整改虽平息了风波，但仍需警醒。

【专家建议】

监管部门应严禁开发商违规承诺学区学位，强化广告审查，明确配套教育公示义务；购房者切勿轻信宣传，以教育局当年划片文件为准，不将口头承诺当依据；收房发现学位落空，保存广告、沙盘、录音等证据，向市监、教育部门投诉，或起诉追究虚假宣传责任。

某项目曾因宣传的教育配套未能落实而拆除招牌。 受访者 供图

痛点8

物业水平差，后期居住体验拉胯

好房子必须有好物业。但一些楼盘前期重卖房、后期轻服务，部分物业公司资质差、管理混乱，存在安保不到位、保洁不及时、设施维修拖沓、乱收物业费、小区环境脏乱差等问题，不仅影响日常居住舒适度，还会导致小区贬值快，二手房转手难度大，业主维权诉求难以得到回应。

【投诉案例】

广州荔湾区一小区曾被投诉存在消防隐患，拖了4年未整改，后因发生火灾才在消防部门要求下全面整改；白云时代玫瑰园物业被业主投诉疏于管理，车库渗漏用塑料布接水，公共收益不透明；富颐都荟（原富颐华庭）有业主反馈物业服务质量未达预期，例如垃圾处理不及时、公共区域维护不到位等，影响小区整体居住体验。

【专家建议】

买房防范物业差，优先选自有物业、品牌口碑好的房企，不买外包小物业公司。提前查询物业收费标准、服务内容、过往投诉，实地考察已交付小区的管理水平。购房时将物业服务条款、违约责任写入合同，拒绝模糊约定。收楼后成立业主委员会，便于监督与更换物业。

痛点9

“诚意金”“认筹金”退款难

商品房销售中，“诚意金”“认筹金” 退款难已成常见乱象。开发商以优先选房、享受优惠为诱饵，收取大量认筹金，却在协议中设置模糊条款，暗中设置不退、转定金、捆绑购房等陷阱。部分房企资金紧张，将认筹金挪作他用，即便购房者未选中房源，也以各种理由拖延、拒退。更有甚者违规收取未取得预售证的项目认筹金，扰乱市场秩序。这类问题根源在于监管不到位、协议不规范、房企诚信缺失，既占用购房者资金，也极易引发交易纠纷。

【投诉案例】

黄埔一楼盘被投诉业主要交5万购房定金和1万团装费，后发现户型违规 “偷面积”、装修捆绑强制消费，要求退定金遭拒，不得不投诉至消委会与住建部门；海珠、花都、番禺、增城等区亦有过个别楼盘无预售证即收认筹金锁定房源，承诺开盘可退，后以 “已转定金” 为由拒不退款，引发业主投诉的现象。

【专家建议】

认筹和下定前反复思考理性决策，要先分清与定金的区别，不轻易转为定金。务必在协议中明确可退、退款条件、时限，拒绝模糊条款。资金只转入监管账户，保留协议、收据、聊天记录等证据。若开发商无证预售或拖延不退，应及时向住建、市场监管部门投诉，或通过法律途径追回款项。

痛点10

噪声污染严重，居住环境嘈杂

部分项目紧邻主干道、高架桥、商圈、工地，日常车流噪声、施工噪音、商业噪音不断，门窗隔音效果差，夜间难以安睡；还有部分小区内部楼栋间距近，邻里噪音、公共区域噪声无法隔绝，长期影响居住健康与生活质量。

【投诉案例】

广州海珠区中交·天翠被广州大道、环城高速、南洲路三面环绕，中建·天钰紧邻工业大道与新滘西路主干道，业主投诉车流噪声明显；富颐都荟（原富颐华庭）部分楼栋靠近广园快速路和广深铁路，业主反映存在噪音和灰尘影响，小区垃圾站设置未充分告知或不符合预期、垃圾投放管理混乱等；黄埔区中建海丝城南侧靠近广深沿江高速，部分楼栋距离高速近，车流产生的噪声较为明显；黄埔区中建未来方洲项目紧邻黄埔东路主干道，车流量大，部分业主反映大货车、半挂车频繁通行，且路面井盖较多，行驶时产生较大噪音和粉尘。

【专家建议】

买房防范噪声，优先避开主干道、高架、车库出入口、商业体等噪声源。尽量选择小区内部楼栋，多时段实地看房感受噪声。查看周边规划，避免未来新增噪声项目。关注门窗、墙体、楼板隔音效果，收房时核验隔音指标。若后期噪声超标，可要求整改并依法维权。

【报料征集】即日起，南方产业智库将开启《产业真相》栏目，欢迎提供更多各行各业的新鲜猛料，让我们一起行走产业一线，探查行业真相。报料邮箱：19120035481@139.com

3月15日，根据南方产业智库和南方+房向标监测信息，南方+房产频道记者结合当下房地产市场行情与一线置业调研反馈，贴合广州本地购房实际情况，专门为读者梳理出当前购房者关注和面临的十大痛点话题，直击置业全流程难点堵点，每个话题提供的案例均有媒体公开报道或经由南方+房产频道记者调查核实，同时，结合“好房子”建设新阶段亟须解决的行业问题提出思路和建议，以供参考。

痛点1

隐蔽工程偷工减料，埋下质量安全隐患

当前行业正处在调整转型关键期，部分企业为节约成本、加快进度，难免出现偷工减料、以次充好等现象，甚至玩起“猫捉老鼠”游戏逃避政府监管，南方+房产频道监测和调查的投诉八成以上与此相关。重点表现在项目施工只重表面观感，防水、墙体、水电管线、地暖等隐蔽工程施工粗糙、偷工减料，交房初期难以觉察，入住后频发渗水开裂、管道堵塞、电路故障等问题，维修反复且取证维权难，直接影响日常居住安全与舒适度。

【投诉案例】

广州黄埔区中铁建信达花语天宸在今年交付前，有房源被验出渗水、墙体开裂空鼓等141处质量问题或瑕疵；增城区金科景业瀚景园被投诉交付近两年了，主出入口仍是荒地，地下车库积水最深达30厘米，钢筋锈蚀、管线短路、蚊虫滋生，地下室与电梯间完全没有手机信号。

【专家建议】

监管部门应严格验收流程，强化工程质量监管，严查偷工减料与违规交付。购房者收房时务必查验竣工验收备案表，聘请专业验房，留存证据。发现质量问题书面催告整改，逾期可投诉住建部门或起诉，要求维修、赔偿，严重影响居住可依法主张退房。

中铁建信达花语天宸 外墙开裂渗水（业主供图） 受访者 供图

痛点2

项目反复停工整改，交付一拖再拖

由于资金链紧张、工程管理失控、违规开发等原因，新房拖延交付的问题比较突出，也是购房者的核心顾虑之一。在政府重拳整治下交付风险已大为降低，但仍有个别开发商变着戏法，以天气影响、规划变更、配套施工延误、等待验收等各种借口拖延交付，个别项目因整改不力、长期停工甚至有 “烂尾”风险。购房者掏空积蓄买房，最终面临钱房两空的局面，即便延期交付，也会打乱装修、入住、落户、上学等全部计划，维权难度大、周期长。

【投诉案例】

广州黄埔区升龙·学府上城开盘后反复停工；白云区珠光云山壹号因开发商违规挪走资金导致装修工程停滞、无法按期交付，业主只能自掏腰包来“保证”入住；天河区珠光金融城壹号部分楼栋交易数年仍未能实现交付。

【专家建议】

政府部门严格监管预售资金，确保专款专用，进一步压实企业主体责任，严查违规抵押，将延期交付纳入更严信用惩戒。购房者优先选择稳健房企，仔细查看五证，合同中明确交付时间与违约赔偿，遭遇延期及时向政府投诉，或保留证据依法起诉，理性合法主张权益。

痛点3

营销“挂羊头卖狗肉”，宣传与实得货不对板

开发商前期以高端园林、精装品牌、配套设施等夸大宣传，样板间用料精良、设计考究，实际交付时绿化缩水、建材降级、装修工艺粗糙，公区装修、户型细节、智能配套等大幅减配，与宣传严重不符；或营销时故意隐瞒不利因素，交付标准模糊，导致业主观感落差极大。造成这类问题的主因是房企为降低成本、提升利润刻意降标，前期宣传多为效果图、口头承诺，未写入合同，缺乏约束；预售制下交付周期长，资金紧张时优先压缩工程与装修成本；监管侧重主体结构，对装修、配套、宣传一致性监管不足，维权取证困难。

【投诉案例】

海珠区部分楼盘被投诉降标交付，室内装修、园林配套或外立面建设不符合宣传标准，距离业主心理预期落差大；番禺某网红楼盘亦因准备交付的新房出现较大争议而引起媒体关注；南沙区美的江上云启被投诉配套的市政公园迟迟未施工。

【专家建议】

监管部门应将宣传内容纳入监管，严查虚假宣传，规范交付标准，强化合同约束力。购房者买房时务必核对沙盘、广告是否写入合同，收房时对照合同逐项查验，保留宣传资料、照片视频等证据。出现降标货不对板，可向住建、市监投诉，或联合起诉，要求整改、赔偿，维护自身合法权益。

业主拍摄的美的江上云启外景现状图 受访者 供图

痛点4

得房率如“皇帝新衣”，违规赠送难得益

之所以把得房率的问题单独拎出来讲，主要是“新规”和所谓超120%“超新规”产品近年来走俏市场，引起市场极大关注。部分开发商以 “超高得房率、零公摊” 为噱头，通过虚标面积、违规赠送、偷改计容等方式制造得房率虚高假象。实际交付后，赠送空间无法确权、公区缩水、采光与消防不达标，既影响居住安全，又无产权保障。成因多为房企钻规则漏洞、夸大宣传牟利，加之面积核算与宣传监管存在盲区。此举严重侵害购房者权益，易引发纠纷，破坏市场诚信。

【投诉案例】

广州海珠某楼盘近年交付被投诉虚增套内面积，将公摊候梯厅计入套内，单户损失超10平方米，被监管部门要求重新测绘；科学城某开发商违规拆除入户花园墙体、封闭扩建，被责令拆除违建、恢复原状；荔湾白鹅潭某新盘样板间展示违规拆改入户花园、飘窗，被规自局约谈整改；禁止交付后二次改造；南沙某 “高得房率” 项目以空中花园、花池名义报建并“承诺”改造，被政府叫停，要求按报建图纸交付。

【专家建议】

监管部门应严格规范公摊计算、赠送面积、得房率宣传，统一核算口径，严禁将违建、不计容空间当作 “赠送面积” 宣传，强化广告与合同审核，对虚标得房率、违规赠送行为从严处罚；购房者要警惕 “超高得房率” 噱头，不相信口头赠送，核实产权面积与规划许可，拒绝将违建空间写入承诺。收房时核对实测面积，发现违规赠送无法确权、影响居住安全，及时收集证据向住建、市监投诉或起诉，避免权益受损。

痛点5

交付后登记过户难，产权无保障

近年来政府重点关注和维护房地产交易安全，但仍有个别项目因房企欠缴税费、手续不全、竣工验收不合格、违建等问题，导致部分产品交房多年无法办理不动产权证，房子无法正常落户、交易、抵押，业主仅有居住权无完整产权，资产权益悬空，维权流程繁琐、耗时极久，彻底丧失房产的核心价值。

【投诉案例】

广州番禺珠江铂世湾有个别业主反映收楼后至今无法办证过户，疑因开发商仍在完善确权手续；增城某楼盘交房5年，因开发商欠税未通过竣工验收，导致一些房屋至今无法过户；白云区珠光云山壹号、天河区珠光金融城壹号亦因开发商没有涂销抵押登记，导致部分新房入住后仍无法办理产权过户。

【专家建议】

政府方面应严查一房两卖、违规抵押等问题，督促开发商及时还贷解押、完成竣工验收并办理首次登记；购房者购房前务必查询房屋是否抵押、查封，优先选择五证齐全项目，合同明确过户办证时限与违约责任；遇办证拖延，可向住建、不动产部门投诉，或起诉要求限期办证、赔偿损失。

珠江云山壹号部分业主只能自己掏钱装修。 受访者 供图

痛点6

项目配套停留纸上，实际兑现难到位

不少新房项目热衷于无度炒作片区“不确定”的远期规划，在销售时大肆宣传商业、教育、医疗、交通、园林等优质配套，以提升售价与吸引力，但交付后配套长期停留在图纸上，兑现缓慢甚至落空。主要原因是开发商将配套作为营销噱头，未纳入刚性承诺，部分配套需政府、多方协同推进，周期长、不确定性大；企业资金紧张时优先压缩配套投入，合同约定模糊，缺乏违约约束。这直接导致业主生活不便、居住品质大打折扣，房价预期落空，维权频发。只有强化宣传监管、明确配套落地时限、压实企业责任，才能从根源上减少兑现难问题。

【投诉案例】

南沙部分楼盘被曝开发商前期炒作太大，为了卖高价在综合配套上“画饼”太多，交楼后业主发现兑现其实很慢，生活非常不便。黄埔区合生中央城，规划配套内的商业、学校、公园建设长期停滞，业主不满意；海珠某楼盘宣传 “高端江景 + 顶级公建 + 商业配套”，业主反映交付后建设进展缓慢，配套与高端定位严重不符。

【专家建议】

监管部门应将商业、交通、园林、公区等配套纳入监管，明确落地标准与时限，严查虚假宣传。开发商兑现不力时，可向住建、市监投诉，或起诉要求履行承诺、赔偿损失，依法维护自身权益。判断开发商宣传配套能否兑现，一看政府规划文件，商业、道路、园林等以官方公示为准，不轻信沙盘广告；二看工程进度，已动工、有明确工期的可信度更高；三查房企资金与交付口碑，避开高负债、延期频发企业；四要书面约定，将配套内容、完工时限写入合同，明确违约责任，口头承诺不作依据。

痛点7

学区承诺落空，孩子上学难

“学位”虽为综合配套的一部分，但其能否落到实处，同样是当前买房交易的核心顾虑之一。近年来广州严查开发商学位虚假宣传，但个别项目仍主打“学区房”噱头，迎合有孩家庭望子成龙的“现代孟母”心理，广告上宣传对接名校、公立学校，但实际交付后，学区划分变动、学校未签约、入学名额不足，购房者为孩子上学买房，最终无法入读承诺学校，耽误孩子学业，学区宣传成为营销套路，缺乏有效监管。

【投诉案例】

广州黄埔区、南沙区、荔湾区、番禺区、白云区、天河区近年均有楼盘卷入各种学位虚假宣传风波，有的楼盘广告宣传对口省级名校，实际仅能入读村级小学，有的楼盘由于此前宣传承诺的学位落实不到位，建成的学校招牌不得不自行拆除。政府介入调查和开发商及时整改虽平息了风波，但仍需警醒。

【专家建议】

监管部门应严禁开发商违规承诺学区学位，强化广告审查，明确配套教育公示义务；购房者切勿轻信宣传，以教育局当年划片文件为准，不将口头承诺当依据；收房发现学位落空，保存广告、沙盘、录音等证据，向市监、教育部门投诉，或起诉追究虚假宣传责任。

某项目曾因宣传的教育配套未能落实而拆除招牌。 受访者 供图

痛点8

物业水平差，后期居住体验拉胯

好房子必须有好物业。但一些楼盘前期重卖房、后期轻服务，部分物业公司资质差、管理混乱，存在安保不到位、保洁不及时、设施维修拖沓、乱收物业费、小区环境脏乱差等问题，不仅影响日常居住舒适度，还会导致小区贬值快，二手房转手难度大，业主维权诉求难以得到回应。

【投诉案例】

广州荔湾区一小区曾被投诉存在消防隐患，拖了4年未整改，后因发生火灾才在消防部门要求下全面整改；白云时代玫瑰园物业被业主投诉疏于管理，车库渗漏用塑料布接水，公共收益不透明；富颐都荟（原富颐华庭）有业主反馈物业服务质量未达预期，例如垃圾处理不及时、公共区域维护不到位等，影响小区整体居住体验。

【专家建议】

买房防范物业差，优先选自有物业、品牌口碑好的房企，不买外包小物业公司。提前查询物业收费标准、服务内容、过往投诉，实地考察已交付小区的管理水平。购房时将物业服务条款、违约责任写入合同，拒绝模糊约定。收楼后成立业主委员会，便于监督与更换物业。

痛点9

“诚意金”“认筹金”退款难

商品房销售中，“诚意金”“认筹金” 退款难已成常见乱象。开发商以优先选房、享受优惠为诱饵，收取大量认筹金，却在协议中设置模糊条款，暗中设置不退、转定金、捆绑购房等陷阱。部分房企资金紧张，将认筹金挪作他用，即便购房者未选中房源，也以各种理由拖延、拒退。更有甚者违规收取未取得预售证的项目认筹金，扰乱市场秩序。这类问题根源在于监管不到位、协议不规范、房企诚信缺失，既占用购房者资金，也极易引发交易纠纷。

【投诉案例】

黄埔一楼盘被投诉业主要交5万购房定金和1万团装费，后发现户型违规 “偷面积”、装修捆绑强制消费，要求退定金遭拒，不得不投诉至消委会与住建部门；海珠、花都、番禺、增城等区亦有过个别楼盘无预售证即收认筹金锁定房源，承诺开盘可退，后以 “已转定金” 为由拒不退款，引发业主投诉的现象。

【专家建议】

认筹和下定前反复思考理性决策，要先分清与定金的区别，不轻易转为定金。务必在协议中明确可退、退款条件、时限，拒绝模糊条款。资金只转入监管账户，保留协议、收据、聊天记录等证据。若开发商无证预售或拖延不退，应及时向住建、市场监管部门投诉，或通过法律途径追回款项。

痛点10

噪声污染严重，居住环境嘈杂

部分项目紧邻主干道、高架桥、商圈、工地，日常车流噪声、施工噪音、商业噪音不断，门窗隔音效果差，夜间难以安睡；还有部分小区内部楼栋间距近，邻里噪音、公共区域噪声无法隔绝，长期影响居住健康与生活质量。

【投诉案例】

广州海珠区中交·天翠被广州大道、环城高速、南洲路三面环绕，中建·天钰紧邻工业大道与新滘西路主干道，业主投诉车流噪声明显；富颐都荟（原富颐华庭）部分楼栋靠近广园快速路和广深铁路，业主反映存在噪音和灰尘影响，小区垃圾站设置未充分告知或不符合预期、垃圾投放管理混乱等；黄埔区中建海丝城南侧靠近广深沿江高速，部分楼栋距离高速近，车流产生的噪声较为明显；黄埔区中建未来方洲项目紧邻黄埔东路主干道，车流量大，部分业主反映大货车、半挂车频繁通行，且路面井盖较多，行驶时产生较大噪音和粉尘。

【专家建议】

买房防范噪声，优先避开主干道、高架、车库出入口、商业体等噪声源。尽量选择小区内部楼栋，多时段实地看房感受噪声。查看周边规划，避免未来新增噪声项目。关注门窗、墙体、楼板隔音效果，收房时核验隔音指标。若后期噪声超标，可要求整改并依法维权。

【报料征集】即日起，南方产业智库将开启《产业真相》栏目，欢迎提供更多各行各业的新鲜猛料，让我们一起行走产业一线，探查行业真相。报料邮箱：19120035481@139.com

3月15日，根据南方产业智库和南方+房向标监测信息，南方+房产频道记者结合当下房地产市场行情与一线置业调研反馈，贴合广州本地购房实际情况，专门为读者梳理出当前购房者关注和面临的十大痛点话题，直击置业全流程难点堵点，每个话题提供的案例均有媒体公开报道或经由南方+房产频道记者调查核实，同时，结合“好房子”建设新阶段亟须解决的行业问题提出思路和建议，以供参考。

痛点1

隐蔽工程偷工减料，埋下质量安全隐患

当前行业正处在调整转型关键期，部分企业为节约成本、加快进度，难免出现偷工减料、以次充好等现象，甚至玩起“猫捉老鼠”游戏逃避政府监管，南方+房产频道监测和调查的投诉八成以上与此相关。重点表现在项目施工只重表面观感，防水、墙体、水电管线、地暖等隐蔽工程施工粗糙、偷工减料，交房初期难以觉察，入住后频发渗水开裂、管道堵塞、电路故障等问题，维修反复且取证维权难，直接影响日常居住安全与舒适度。

【投诉案例】

广州黄埔区中铁建信达花语天宸在今年交付前，有房源被验出渗水、墙体开裂空鼓等141处质量问题或瑕疵；增城区金科景业瀚景园被投诉交付近两年了，主出入口仍是荒地，地下车库积水最深达30厘米，钢筋锈蚀、管线短路、蚊虫滋生，地下室与电梯间完全没有手机信号。

【专家建议】

监管部门应严格验收流程，强化工程质量监管，严查偷工减料与违规交付。购房者收房时务必查验竣工验收备案表，聘请专业验房，留存证据。发现质量问题书面催告整改，逾期可投诉住建部门或起诉，要求维修、赔偿，严重影响居住可依法主张退房。

中铁建信达花语天宸 外墙开裂渗水（业主供图） 受访者 供图

痛点2

项目反复停工整改，交付一拖再拖

由于资金链紧张、工程管理失控、违规开发等原因，新房拖延交付的问题比较突出，也是购房者的核心顾虑之一。在政府重拳整治下交付风险已大为降低，但仍有个别开发商变着戏法，以天气影响、规划变更、配套施工延误、等待验收等各种借口拖延交付，个别项目因整改不力、长期停工甚至有 “烂尾”风险。购房者掏空积蓄买房，最终面临钱房两空的局面，即便延期交付，也会打乱装修、入住、落户、上学等全部计划，维权难度大、周期长。

【投诉案例】

广州黄埔区升龙·学府上城开盘后反复停工；白云区珠光云山壹号因开发商违规挪走资金导致装修工程停滞、无法按期交付，业主只能自掏腰包来“保证”入住；天河区珠光金融城壹号部分楼栋交易数年仍未能实现交付。

【专家建议】

政府部门严格监管预售资金，确保专款专用，进一步压实企业主体责任，严查违规抵押，将延期交付纳入更严信用惩戒。购房者优先选择稳健房企，仔细查看五证，合同中明确交付时间与违约赔偿，遭遇延期及时向政府投诉，或保留证据依法起诉，理性合法主张权益。

痛点3

营销“挂羊头卖狗肉”，宣传与实得货不对板

开发商前期以高端园林、精装品牌、配套设施等夸大宣传，样板间用料精良、设计考究，实际交付时绿化缩水、建材降级、装修工艺粗糙，公区装修、户型细节、智能配套等大幅减配，与宣传严重不符；或营销时故意隐瞒不利因素，交付标准模糊，导致业主观感落差极大。造成这类问题的主因是房企为降低成本、提升利润刻意降标，前期宣传多为效果图、口头承诺，未写入合同，缺乏约束；预售制下交付周期长，资金紧张时优先压缩工程与装修成本；监管侧重主体结构，对装修、配套、宣传一致性监管不足，维权取证困难。

【投诉案例】

海珠区部分楼盘被投诉降标交付，室内装修、园林配套或外立面建设不符合宣传标准，距离业主心理预期落差大；番禺某网红楼盘亦因准备交付的新房出现较大争议而引起媒体关注；南沙区美的江上云启被投诉配套的市政公园迟迟未施工。

【专家建议】

监管部门应将宣传内容纳入监管，严查虚假宣传，规范交付标准，强化合同约束力。购房者买房时务必核对沙盘、广告是否写入合同，收房时对照合同逐项查验，保留宣传资料、照片视频等证据。出现降标货不对板，可向住建、市监投诉，或联合起诉，要求整改、赔偿，维护自身合法权益。

业主拍摄的美的江上云启外景现状图 受访者 供图

痛点4

得房率如“皇帝新衣”，违规赠送难得益

之所以把得房率的问题单独拎出来讲，主要是“新规”和所谓超120%“超新规”产品近年来走俏市场，引起市场极大关注。部分开发商以 “超高得房率、零公摊” 为噱头，通过虚标面积、违规赠送、偷改计容等方式制造得房率虚高假象。实际交付后，赠送空间无法确权、公区缩水、采光与消防不达标，既影响居住安全，又无产权保障。成因多为房企钻规则漏洞、夸大宣传牟利，加之面积核算与宣传监管存在盲区。此举严重侵害购房者权益，易引发纠纷，破坏市场诚信。

【投诉案例】

广州海珠某楼盘近年交付被投诉虚增套内面积，将公摊候梯厅计入套内，单户损失超10平方米，被监管部门要求重新测绘；科学城某开发商违规拆除入户花园墙体、封闭扩建，被责令拆除违建、恢复原状；荔湾白鹅潭某新盘样板间展示违规拆改入户花园、飘窗，被规自局约谈整改；禁止交付后二次改造；南沙某 “高得房率” 项目以空中花园、花池名义报建并“承诺”改造，被政府叫停，要求按报建图纸交付。

【专家建议】

监管部门应严格规范公摊计算、赠送面积、得房率宣传，统一核算口径，严禁将违建、不计容空间当作 “赠送面积” 宣传，强化广告与合同审核，对虚标得房率、违规赠送行为从严处罚；购房者要警惕 “超高得房率” 噱头，不相信口头赠送，核实产权面积与规划许可，拒绝将违建空间写入承诺。收房时核对实测面积，发现违规赠送无法确权、影响居住安全，及时收集证据向住建、市监投诉或起诉，避免权益受损。

痛点5

交付后登记过户难，产权无保障

近年来政府重点关注和维护房地产交易安全，但仍有个别项目因房企欠缴税费、手续不全、竣工验收不合格、违建等问题，导致部分产品交房多年无法办理不动产权证，房子无法正常落户、交易、抵押，业主仅有居住权无完整产权，资产权益悬空，维权流程繁琐、耗时极久，彻底丧失房产的核心价值。

【投诉案例】

广州番禺珠江铂世湾有个别业主反映收楼后至今无法办证过户，疑因开发商仍在完善确权手续；增城某楼盘交房5年，因开发商欠税未通过竣工验收，导致一些房屋至今无法过户；白云区珠光云山壹号、天河区珠光金融城壹号亦因开发商没有涂销抵押登记，导致部分新房入住后仍无法办理产权过户。

【专家建议】

政府方面应严查一房两卖、违规抵押等问题，督促开发商及时还贷解押、完成竣工验收并办理首次登记；购房者购房前务必查询房屋是否抵押、查封，优先选择五证齐全项目，合同明确过户办证时限与违约责任；遇办证拖延，可向住建、不动产部门投诉，或起诉要求限期办证、赔偿损失。

珠江云山壹号部分业主只能自己掏钱装修。 受访者 供图

痛点6

项目配套停留纸上，实际兑现难到位

不少新房项目热衷于无度炒作片区“不确定”的远期规划，在销售时大肆宣传商业、教育、医疗、交通、园林等优质配套，以提升售价与吸引力，但交付后配套长期停留在图纸上，兑现缓慢甚至落空。主要原因是开发商将配套作为营销噱头，未纳入刚性承诺，部分配套需政府、多方协同推进，周期长、不确定性大；企业资金紧张时优先压缩配套投入，合同约定模糊，缺乏违约约束。这直接导致业主生活不便、居住品质大打折扣，房价预期落空，维权频发。只有强化宣传监管、明确配套落地时限、压实企业责任，才能从根源上减少兑现难问题。

【投诉案例】

南沙部分楼盘被曝开发商前期炒作太大，为了卖高价在综合配套上“画饼”太多，交楼后业主发现兑现其实很慢，生活非常不便。黄埔区合生中央城，规划配套内的商业、学校、公园建设长期停滞，业主不满意；海珠某楼盘宣传 “高端江景 + 顶级公建 + 商业配套”，业主反映交付后建设进展缓慢，配套与高端定位严重不符。

【专家建议】

监管部门应将商业、交通、园林、公区等配套纳入监管，明确落地标准与时限，严查虚假宣传。开发商兑现不力时，可向住建、市监投诉，或起诉要求履行承诺、赔偿损失，依法维护自身权益。判断开发商宣传配套能否兑现，一看政府规划文件，商业、道路、园林等以官方公示为准，不轻信沙盘广告；二看工程进度，已动工、有明确工期的可信度更高；三查房企资金与交付口碑，避开高负债、延期频发企业；四要书面约定，将配套内容、完工时限写入合同，明确违约责任，口头承诺不作依据。

痛点7

学区承诺落空，孩子上学难

“学位”虽为综合配套的一部分，但其能否落到实处，同样是当前买房交易的核心顾虑之一。近年来广州严查开发商学位虚假宣传，但个别项目仍主打“学区房”噱头，迎合有孩家庭望子成龙的“现代孟母”心理，广告上宣传对接名校、公立学校，但实际交付后，学区划分变动、学校未签约、入学名额不足，购房者为孩子上学买房，最终无法入读承诺学校，耽误孩子学业，学区宣传成为营销套路，缺乏有效监管。

【投诉案例】

广州黄埔区、南沙区、荔湾区、番禺区、白云区、天河区近年均有楼盘卷入各种学位虚假宣传风波，有的楼盘广告宣传对口省级名校，实际仅能入读村级小学，有的楼盘由于此前宣传承诺的学位落实不到位，建成的学校招牌不得不自行拆除。政府介入调查和开发商及时整改虽平息了风波，但仍需警醒。

【专家建议】

监管部门应严禁开发商违规承诺学区学位，强化广告审查，明确配套教育公示义务；购房者切勿轻信宣传，以教育局当年划片文件为准，不将口头承诺当依据；收房发现学位落空，保存广告、沙盘、录音等证据，向市监、教育部门投诉，或起诉追究虚假宣传责任。

某项目曾因宣传的教育配套未能落实而拆除招牌。 受访者 供图

痛点8

物业水平差，后期居住体验拉胯

好房子必须有好物业。但一些楼盘前期重卖房、后期轻服务，部分物业公司资质差、管理混乱，存在安保不到位、保洁不及时、设施维修拖沓、乱收物业费、小区环境脏乱差等问题，不仅影响日常居住舒适度，还会导致小区贬值快，二手房转手难度大，业主维权诉求难以得到回应。

【投诉案例】

广州荔湾区一小区曾被投诉存在消防隐患，拖了4年未整改，后因发生火灾才在消防部门要求下全面整改；白云时代玫瑰园物业被业主投诉疏于管理，车库渗漏用塑料布接水，公共收益不透明；富颐都荟（原富颐华庭）有业主反馈物业服务质量未达预期，例如垃圾处理不及时、公共区域维护不到位等，影响小区整体居住体验。

【专家建议】

买房防范物业差，优先选自有物业、品牌口碑好的房企，不买外包小物业公司。提前查询物业收费标准、服务内容、过往投诉，实地考察已交付小区的管理水平。购房时将物业服务条款、违约责任写入合同，拒绝模糊约定。收楼后成立业主委员会，便于监督与更换物业。

痛点9

“诚意金”“认筹金”退款难

商品房销售中，“诚意金”“认筹金” 退款难已成常见乱象。开发商以优先选房、享受优惠为诱饵，收取大量认筹金，却在协议中设置模糊条款，暗中设置不退、转定金、捆绑购房等陷阱。部分房企资金紧张，将认筹金挪作他用，即便购房者未选中房源，也以各种理由拖延、拒退。更有甚者违规收取未取得预售证的项目认筹金，扰乱市场秩序。这类问题根源在于监管不到位、协议不规范、房企诚信缺失，既占用购房者资金，也极易引发交易纠纷。

【投诉案例】

黄埔一楼盘被投诉业主要交5万购房定金和1万团装费，后发现户型违规 “偷面积”、装修捆绑强制消费，要求退定金遭拒，不得不投诉至消委会与住建部门；海珠、花都、番禺、增城等区亦有过个别楼盘无预售证即收认筹金锁定房源，承诺开盘可退，后以 “已转定金” 为由拒不退款，引发业主投诉的现象。

【专家建议】

认筹和下定前反复思考理性决策，要先分清与定金的区别，不轻易转为定金。务必在协议中明确可退、退款条件、时限，拒绝模糊条款。资金只转入监管账户，保留协议、收据、聊天记录等证据。若开发商无证预售或拖延不退，应及时向住建、市场监管部门投诉，或通过法律途径追回款项。

痛点10

噪声污染严重，居住环境嘈杂

部分项目紧邻主干道、高架桥、商圈、工地，日常车流噪声、施工噪音、商业噪音不断，门窗隔音效果差，夜间难以安睡；还有部分小区内部楼栋间距近，邻里噪音、公共区域噪声无法隔绝，长期影响居住健康与生活质量。

【投诉案例】

广州海珠区中交·天翠被广州大道、环城高速、南洲路三面环绕，中建·天钰紧邻工业大道与新滘西路主干道，业主投诉车流噪声明显；富颐都荟（原富颐华庭）部分楼栋靠近广园快速路和广深铁路，业主反映存在噪音和灰尘影响，小区垃圾站设置未充分告知或不符合预期、垃圾投放管理混乱等；黄埔区中建海丝城南侧靠近广深沿江高速，部分楼栋距离高速近，车流产生的噪声较为明显；黄埔区中建未来方洲项目紧邻黄埔东路主干道，车流量大，部分业主反映大货车、半挂车频繁通行，且路面井盖较多，行驶时产生较大噪音和粉尘。

【专家建议】

买房防范噪声，优先避开主干道、高架、车库出入口、商业体等噪声源。尽量选择小区内部楼栋，多时段实地看房感受噪声。查看周边规划，避免未来新增噪声项目。关注门窗、墙体、楼板隔音效果，收房时核验隔音指标。若后期噪声超标，可要求整改并依法维权。

【报料征集】即日起，南方产业智库将开启《产业真相》栏目，欢迎提供更多各行各业的新鲜猛料，让我们一起行走产业一线，探查行业真相。报料邮箱：19120035481@139.com

3月15日，根据南方产业智库和南方+房向标监测信息，南方+房产频道记者结合当下房地产市场行情与一线置业调研反馈，贴合广州本地购房实际情况，专门为读者梳理出当前购房者关注和面临的十大痛点话题，直击置业全流程难点堵点，每个话题提供的案例均有媒体公开报道或经由南方+房产频道记者调查核实，同时，结合“好房子”建设新阶段亟须解决的行业问题提出思路和建议，以供参考。

痛点1

隐蔽工程偷工减料，埋下质量安全隐患

当前行业正处在调整转型关键期，部分企业为节约成本、加快进度，难免出现偷工减料、以次充好等现象，甚至玩起“猫捉老鼠”游戏逃避政府监管，南方+房产频道监测和调查的投诉八成以上与此相关。重点表现在项目施工只重表面观感，防水、墙体、水电管线、地暖等隐蔽工程施工粗糙、偷工减料，交房初期难以觉察，入住后频发渗水开裂、管道堵塞、电路故障等问题，维修反复且取证维权难，直接影响日常居住安全与舒适度。

【投诉案例】

广州黄埔区中铁建信达花语天宸在今年交付前，有房源被验出渗水、墙体开裂空鼓等141处质量问题或瑕疵；增城区金科景业瀚景园被投诉交付近两年了，主出入口仍是荒地，地下车库积水最深达30厘米，钢筋锈蚀、管线短路、蚊虫滋生，地下室与电梯间完全没有手机信号。

【专家建议】

监管部门应严格验收流程，强化工程质量监管，严查偷工减料与违规交付。购房者收房时务必查验竣工验收备案表，聘请专业验房，留存证据。发现质量问题书面催告整改，逾期可投诉住建部门或起诉，要求维修、赔偿，严重影响居住可依法主张退房。

中铁建信达花语天宸 外墙开裂渗水（业主供图） 受访者 供图

痛点2

项目反复停工整改，交付一拖再拖

由于资金链紧张、工程管理失控、违规开发等原因，新房拖延交付的问题比较突出，也是购房者的核心顾虑之一。在政府重拳整治下交付风险已大为降低，但仍有个别开发商变着戏法，以天气影响、规划变更、配套施工延误、等待验收等各种借口拖延交付，个别项目因整改不力、长期停工甚至有 “烂尾”风险。购房者掏空积蓄买房，最终面临钱房两空的局面，即便延期交付，也会打乱装修、入住、落户、上学等全部计划，维权难度大、周期长。

【投诉案例】

广州黄埔区升龙·学府上城开盘后反复停工；白云区珠光云山壹号因开发商违规挪走资金导致装修工程停滞、无法按期交付，业主只能自掏腰包来“保证”入住；天河区珠光金融城壹号部分楼栋交易数年仍未能实现交付。

【专家建议】

政府部门严格监管预售资金，确保专款专用，进一步压实企业主体责任，严查违规抵押，将延期交付纳入更严信用惩戒。购房者优先选择稳健房企，仔细查看五证，合同中明确交付时间与违约赔偿，遭遇延期及时向政府投诉，或保留证据依法起诉，理性合法主张权益。

痛点3

营销“挂羊头卖狗肉”，宣传与实得货不对板

开发商前期以高端园林、精装品牌、配套设施等夸大宣传，样板间用料精良、设计考究，实际交付时绿化缩水、建材降级、装修工艺粗糙，公区装修、户型细节、智能配套等大幅减配，与宣传严重不符；或营销时故意隐瞒不利因素，交付标准模糊，导致业主观感落差极大。造成这类问题的主因是房企为降低成本、提升利润刻意降标，前期宣传多为效果图、口头承诺，未写入合同，缺乏约束；预售制下交付周期长，资金紧张时优先压缩工程与装修成本；监管侧重主体结构，对装修、配套、宣传一致性监管不足，维权取证困难。

【投诉案例】

海珠区部分楼盘被投诉降标交付，室内装修、园林配套或外立面建设不符合宣传标准，距离业主心理预期落差大；番禺某网红楼盘亦因准备交付的新房出现较大争议而引起媒体关注；南沙区美的江上云启被投诉配套的市政公园迟迟未施工。

【专家建议】

监管部门应将宣传内容纳入监管，严查虚假宣传，规范交付标准，强化合同约束力。购房者买房时务必核对沙盘、广告是否写入合同，收房时对照合同逐项查验，保留宣传资料、照片视频等证据。出现降标货不对板，可向住建、市监投诉，或联合起诉，要求整改、赔偿，维护自身合法权益。

业主拍摄的美的江上云启外景现状图 受访者 供图

痛点4

得房率如“皇帝新衣”，违规赠送难得益

之所以把得房率的问题单独拎出来讲，主要是“新规”和所谓超120%“超新规”产品近年来走俏市场，引起市场极大关注。部分开发商以 “超高得房率、零公摊” 为噱头，通过虚标面积、违规赠送、偷改计容等方式制造得房率虚高假象。实际交付后，赠送空间无法确权、公区缩水、采光与消防不达标，既影响居住安全，又无产权保障。成因多为房企钻规则漏洞、夸大宣传牟利，加之面积核算与宣传监管存在盲区。此举严重侵害购房者权益，易引发纠纷，破坏市场诚信。

【投诉案例】

广州海珠某楼盘近年交付被投诉虚增套内面积，将公摊候梯厅计入套内，单户损失超10平方米，被监管部门要求重新测绘；科学城某开发商违规拆除入户花园墙体、封闭扩建，被责令拆除违建、恢复原状；荔湾白鹅潭某新盘样板间展示违规拆改入户花园、飘窗，被规自局约谈整改；禁止交付后二次改造；南沙某 “高得房率” 项目以空中花园、花池名义报建并“承诺”改造，被政府叫停，要求按报建图纸交付。

【专家建议】

监管部门应严格规范公摊计算、赠送面积、得房率宣传，统一核算口径，严禁将违建、不计容空间当作 “赠送面积” 宣传，强化广告与合同审核，对虚标得房率、违规赠送行为从严处罚；购房者要警惕 “超高得房率” 噱头，不相信口头赠送，核实产权面积与规划许可，拒绝将违建空间写入承诺。收房时核对实测面积，发现违规赠送无法确权、影响居住安全，及时收集证据向住建、市监投诉或起诉，避免权益受损。

痛点5

交付后登记过户难，产权无保障

近年来政府重点关注和维护房地产交易安全，但仍有个别项目因房企欠缴税费、手续不全、竣工验收不合格、违建等问题，导致部分产品交房多年无法办理不动产权证，房子无法正常落户、交易、抵押，业主仅有居住权无完整产权，资产权益悬空，维权流程繁琐、耗时极久，彻底丧失房产的核心价值。

【投诉案例】

广州番禺珠江铂世湾有个别业主反映收楼后至今无法办证过户，疑因开发商仍在完善确权手续；增城某楼盘交房5年，因开发商欠税未通过竣工验收，导致一些房屋至今无法过户；白云区珠光云山壹号、天河区珠光金融城壹号亦因开发商没有涂销抵押登记，导致部分新房入住后仍无法办理产权过户。

【专家建议】

政府方面应严查一房两卖、违规抵押等问题，督促开发商及时还贷解押、完成竣工验收并办理首次登记；购房者购房前务必查询房屋是否抵押、查封，优先选择五证齐全项目，合同明确过户办证时限与违约责任；遇办证拖延，可向住建、不动产部门投诉，或起诉要求限期办证、赔偿损失。

珠江云山壹号部分业主只能自己掏钱装修。 受访者 供图

痛点6

项目配套停留纸上，实际兑现难到位

不少新房项目热衷于无度炒作片区“不确定”的远期规划，在销售时大肆宣传商业、教育、医疗、交通、园林等优质配套，以提升售价与吸引力，但交付后配套长期停留在图纸上，兑现缓慢甚至落空。主要原因是开发商将配套作为营销噱头，未纳入刚性承诺，部分配套需政府、多方协同推进，周期长、不确定性大；企业资金紧张时优先压缩配套投入，合同约定模糊，缺乏违约约束。这直接导致业主生活不便、居住品质大打折扣，房价预期落空，维权频发。只有强化宣传监管、明确配套落地时限、压实企业责任，才能从根源上减少兑现难问题。

【投诉案例】

南沙部分楼盘被曝开发商前期炒作太大，为了卖高价在综合配套上“画饼”太多，交楼后业主发现兑现其实很慢，生活非常不便。黄埔区合生中央城，规划配套内的商业、学校、公园建设长期停滞，业主不满意；海珠某楼盘宣传 “高端江景 + 顶级公建 + 商业配套”，业主反映交付后建设进展缓慢，配套与高端定位严重不符。

【专家建议】

监管部门应将商业、交通、园林、公区等配套纳入监管，明确落地标准与时限，严查虚假宣传。开发商兑现不力时，可向住建、市监投诉，或起诉要求履行承诺、赔偿损失，依法维护自身权益。判断开发商宣传配套能否兑现，一看政府规划文件，商业、道路、园林等以官方公示为准，不轻信沙盘广告；二看工程进度，已动工、有明确工期的可信度更高；三查房企资金与交付口碑，避开高负债、延期频发企业；四要书面约定，将配套内容、完工时限写入合同，明确违约责任，口头承诺不作依据。

痛点7

学区承诺落空，孩子上学难

“学位”虽为综合配套的一部分，但其能否落到实处，同样是当前买房交易的核心顾虑之一。近年来广州严查开发商学位虚假宣传，但个别项目仍主打“学区房”噱头，迎合有孩家庭望子成龙的“现代孟母”心理，广告上宣传对接名校、公立学校，但实际交付后，学区划分变动、学校未签约、入学名额不足，购房者为孩子上学买房，最终无法入读承诺学校，耽误孩子学业，学区宣传成为营销套路，缺乏有效监管。

【投诉案例】

广州黄埔区、南沙区、荔湾区、番禺区、白云区、天河区近年均有楼盘卷入各种学位虚假宣传风波，有的楼盘广告宣传对口省级名校，实际仅能入读村级小学，有的楼盘由于此前宣传承诺的学位落实不到位，建成的学校招牌不得不自行拆除。政府介入调查和开发商及时整改虽平息了风波，但仍需警醒。

【专家建议】

监管部门应严禁开发商违规承诺学区学位，强化广告审查，明确配套教育公示义务；购房者切勿轻信宣传，以教育局当年划片文件为准，不将口头承诺当依据；收房发现学位落空，保存广告、沙盘、录音等证据，向市监、教育部门投诉，或起诉追究虚假宣传责任。

某项目曾因宣传的教育配套未能落实而拆除招牌。 受访者 供图

痛点8

物业水平差，后期居住体验拉胯

好房子必须有好物业。但一些楼盘前期重卖房、后期轻服务，部分物业公司资质差、管理混乱，存在安保不到位、保洁不及时、设施维修拖沓、乱收物业费、小区环境脏乱差等问题，不仅影响日常居住舒适度，还会导致小区贬值快，二手房转手难度大，业主维权诉求难以得到回应。

【投诉案例】

广州荔湾区一小区曾被投诉存在消防隐患，拖了4年未整改，后因发生火灾才在消防部门要求下全面整改；白云时代玫瑰园物业被业主投诉疏于管理，车库渗漏用塑料布接水，公共收益不透明；富颐都荟（原富颐华庭）有业主反馈物业服务质量未达预期，例如垃圾处理不及时、公共区域维护不到位等，影响小区整体居住体验。

【专家建议】

买房防范物业差，优先选自有物业、品牌口碑好的房企，不买外包小物业公司。提前查询物业收费标准、服务内容、过往投诉，实地考察已交付小区的管理水平。购房时将物业服务条款、违约责任写入合同，拒绝模糊约定。收楼后成立业主委员会，便于监督与更换物业。

痛点9

“诚意金”“认筹金”退款难

商品房销售中，“诚意金”“认筹金” 退款难已成常见乱象。开发商以优先选房、享受优惠为诱饵，收取大量认筹金，却在协议中设置模糊条款，暗中设置不退、转定金、捆绑购房等陷阱。部分房企资金紧张，将认筹金挪作他用，即便购房者未选中房源，也以各种理由拖延、拒退。更有甚者违规收取未取得预售证的项目认筹金，扰乱市场秩序。这类问题根源在于监管不到位、协议不规范、房企诚信缺失，既占用购房者资金，也极易引发交易纠纷。

【投诉案例】

黄埔一楼盘被投诉业主要交5万购房定金和1万团装费，后发现户型违规 “偷面积”、装修捆绑强制消费，要求退定金遭拒，不得不投诉至消委会与住建部门；海珠、花都、番禺、增城等区亦有过个别楼盘无预售证即收认筹金锁定房源，承诺开盘可退，后以 “已转定金” 为由拒不退款，引发业主投诉的现象。

【专家建议】

认筹和下定前反复思考理性决策，要先分清与定金的区别，不轻易转为定金。务必在协议中明确可退、退款条件、时限，拒绝模糊条款。资金只转入监管账户，保留协议、收据、聊天记录等证据。若开发商无证预售或拖延不退，应及时向住建、市场监管部门投诉，或通过法律途径追回款项。

痛点10

噪声污染严重，居住环境嘈杂

部分项目紧邻主干道、高架桥、商圈、工地，日常车流噪声、施工噪音、商业噪音不断，门窗隔音效果差，夜间难以安睡；还有部分小区内部楼栋间距近，邻里噪音、公共区域噪声无法隔绝，长期影响居住健康与生活质量。

【投诉案例】

广州海珠区中交·天翠被广州大道、环城高速、南洲路三面环绕，中建·天钰紧邻工业大道与新滘西路主干道，业主投诉车流噪声明显；富颐都荟（原富颐华庭）部分楼栋靠近广园快速路和广深铁路，业主反映存在噪音和灰尘影响，小区垃圾站设置未充分告知或不符合预期、垃圾投放管理混乱等；黄埔区中建海丝城南侧靠近广深沿江高速，部分楼栋距离高速近，车流产生的噪声较为明显；黄埔区中建未来方洲项目紧邻黄埔东路主干道，车流量大，部分业主反映大货车、半挂车频繁通行，且路面井盖较多，行驶时产生较大噪音和粉尘。

【专家建议】

买房防范噪声，优先避开主干道、高架、车库出入口、商业体等噪声源。尽量选择小区内部楼栋，多时段实地看房感受噪声。查看周边规划，避免未来新增噪声项目。关注门窗、墙体、楼板隔音效果，收房时核验隔音指标。若后期噪声超标，可要求整改并依法维权。

【报料征集】即日起，南方产业智库将开启《产业真相》栏目，欢迎提供更多各行各业的新鲜猛料，让我们一起行走产业一线，探查行业真相。报料邮箱：19120035481@139.com

3月15日，根据南方产业智库和南方+房向标监测信息，南方+房产频道记者结合当下房地产市场行情与一线置业调研反馈，贴合广州本地购房实际情况，专门为读者梳理出当前购房者关注和面临的十大痛点话题，直击置业全流程难点堵点，每个话题提供的案例均有媒体公开报道或经由南方+房产频道记者调查核实，同时，结合“好房子”建设新阶段亟须解决的行业问题提出思路和建议，以供参考。

痛点1

隐蔽工程偷工减料，埋下质量安全隐患

当前行业正处在调整转型关键期，部分企业为节约成本、加快进度，难免出现偷工减料、以次充好等现象，甚至玩起“猫捉老鼠”游戏逃避政府监管，南方+房产频道监测和调查的投诉八成以上与此相关。重点表现在项目施工只重表面观感，防水、墙体、水电管线、地暖等隐蔽工程施工粗糙、偷工减料，交房初期难以觉察，入住后频发渗水开裂、管道堵塞、电路故障等问题，维修反复且取证维权难，直接影响日常居住安全与舒适度。

【投诉案例】

广州黄埔区中铁建信达花语天宸在今年交付前，有房源被验出渗水、墙体开裂空鼓等141处质量问题或瑕疵；增城区金科景业瀚景园被投诉交付近两年了，主出入口仍是荒地，地下车库积水最深达30厘米，钢筋锈蚀、管线短路、蚊虫滋生，地下室与电梯间完全没有手机信号。

【专家建议】

监管部门应严格验收流程，强化工程质量监管，严查偷工减料与违规交付。购房者收房时务必查验竣工验收备案表，聘请专业验房，留存证据。发现质量问题书面催告整改，逾期可投诉住建部门或起诉，要求维修、赔偿，严重影响居住可依法主张退房。

中铁建信达花语天宸 外墙开裂渗水（业主供图） 受访者 供图

痛点2

项目反复停工整改，交付一拖再拖

由于资金链紧张、工程管理失控、违规开发等原因，新房拖延交付的问题比较突出，也是购房者的核心顾虑之一。在政府重拳整治下交付风险已大为降低，但仍有个别开发商变着戏法，以天气影响、规划变更、配套施工延误、等待验收等各种借口拖延交付，个别项目因整改不力、长期停工甚至有 “烂尾”风险。购房者掏空积蓄买房，最终面临钱房两空的局面，即便延期交付，也会打乱装修、入住、落户、上学等全部计划，维权难度大、周期长。

【投诉案例】

广州黄埔区升龙·学府上城开盘后反复停工；白云区珠光云山壹号因开发商违规挪走资金导致装修工程停滞、无法按期交付，业主只能自掏腰包来“保证”入住；天河区珠光金融城壹号部分楼栋交易数年仍未能实现交付。

【专家建议】

政府部门严格监管预售资金，确保专款专用，进一步压实企业主体责任，严查违规抵押，将延期交付纳入更严信用惩戒。购房者优先选择稳健房企，仔细查看五证，合同中明确交付时间与违约赔偿，遭遇延期及时向政府投诉，或保留证据依法起诉，理性合法主张权益。

痛点3

营销“挂羊头卖狗肉”，宣传与实得货不对板

开发商前期以高端园林、精装品牌、配套设施等夸大宣传，样板间用料精良、设计考究，实际交付时绿化缩水、建材降级、装修工艺粗糙，公区装修、户型细节、智能配套等大幅减配，与宣传严重不符；或营销时故意隐瞒不利因素，交付标准模糊，导致业主观感落差极大。造成这类问题的主因是房企为降低成本、提升利润刻意降标，前期宣传多为效果图、口头承诺，未写入合同，缺乏约束；预售制下交付周期长，资金紧张时优先压缩工程与装修成本；监管侧重主体结构，对装修、配套、宣传一致性监管不足，维权取证困难。

【投诉案例】

海珠区部分楼盘被投诉降标交付，室内装修、园林配套或外立面建设不符合宣传标准，距离业主心理预期落差大；番禺某网红楼盘亦因准备交付的新房出现较大争议而引起媒体关注；南沙区美的江上云启被投诉配套的市政公园迟迟未施工。

【专家建议】

监管部门应将宣传内容纳入监管，严查虚假宣传，规范交付标准，强化合同约束力。购房者买房时务必核对沙盘、广告是否写入合同，收房时对照合同逐项查验，保留宣传资料、照片视频等证据。出现降标货不对板，可向住建、市监投诉，或联合起诉，要求整改、赔偿，维护自身合法权益。

业主拍摄的美的江上云启外景现状图 受访者 供图

痛点4

得房率如“皇帝新衣”，违规赠送难得益

之所以把得房率的问题单独拎出来讲，主要是“新规”和所谓超120%“超新规”产品近年来走俏市场，引起市场极大关注。部分开发商以 “超高得房率、零公摊” 为噱头，通过虚标面积、违规赠送、偷改计容等方式制造得房率虚高假象。实际交付后，赠送空间无法确权、公区缩水、采光与消防不达标，既影响居住安全，又无产权保障。成因多为房企钻规则漏洞、夸大宣传牟利，加之面积核算与宣传监管存在盲区。此举严重侵害购房者权益，易引发纠纷，破坏市场诚信。

【投诉案例】

广州海珠某楼盘近年交付被投诉虚增套内面积，将公摊候梯厅计入套内，单户损失超10平方米，被监管部门要求重新测绘；科学城某开发商违规拆除入户花园墙体、封闭扩建，被责令拆除违建、恢复原状；荔湾白鹅潭某新盘样板间展示违规拆改入户花园、飘窗，被规自局约谈整改；禁止交付后二次改造；南沙某 “高得房率” 项目以空中花园、花池名义报建并“承诺”改造，被政府叫停，要求按报建图纸交付。

【专家建议】

监管部门应严格规范公摊计算、赠送面积、得房率宣传，统一核算口径，严禁将违建、不计容空间当作 “赠送面积” 宣传，强化广告与合同审核，对虚标得房率、违规赠送行为从严处罚；购房者要警惕 “超高得房率” 噱头，不相信口头赠送，核实产权面积与规划许可，拒绝将违建空间写入承诺。收房时核对实测面积，发现违规赠送无法确权、影响居住安全，及时收集证据向住建、市监投诉或起诉，避免权益受损。

痛点5

交付后登记过户难，产权无保障

近年来政府重点关注和维护房地产交易安全，但仍有个别项目因房企欠缴税费、手续不全、竣工验收不合格、违建等问题，导致部分产品交房多年无法办理不动产权证，房子无法正常落户、交易、抵押，业主仅有居住权无完整产权，资产权益悬空，维权流程繁琐、耗时极久，彻底丧失房产的核心价值。

【投诉案例】

广州番禺珠江铂世湾有个别业主反映收楼后至今无法办证过户，疑因开发商仍在完善确权手续；增城某楼盘交房5年，因开发商欠税未通过竣工验收，导致一些房屋至今无法过户；白云区珠光云山壹号、天河区珠光金融城壹号亦因开发商没有涂销抵押登记，导致部分新房入住后仍无法办理产权过户。

【专家建议】

政府方面应严查一房两卖、违规抵押等问题，督促开发商及时还贷解押、完成竣工验收并办理首次登记；购房者购房前务必查询房屋是否抵押、查封，优先选择五证齐全项目，合同明确过户办证时限与违约责任；遇办证拖延，可向住建、不动产部门投诉，或起诉要求限期办证、赔偿损失。

珠江云山壹号部分业主只能自己掏钱装修。 受访者 供图

痛点6

项目配套停留纸上，实际兑现难到位

不少新房项目热衷于无度炒作片区“不确定”的远期规划，在销售时大肆宣传商业、教育、医疗、交通、园林等优质配套，以提升售价与吸引力，但交付后配套长期停留在图纸上，兑现缓慢甚至落空。主要原因是开发商将配套作为营销噱头，未纳入刚性承诺，部分配套需政府、多方协同推进，周期长、不确定性大；企业资金紧张时优先压缩配套投入，合同约定模糊，缺乏违约约束。这直接导致业主生活不便、居住品质大打折扣，房价预期落空，维权频发。只有强化宣传监管、明确配套落地时限、压实企业责任，才能从根源上减少兑现难问题。

【投诉案例】

南沙部分楼盘被曝开发商前期炒作太大，为了卖高价在综合配套上“画饼”太多，交楼后业主发现兑现其实很慢，生活非常不便。黄埔区合生中央城，规划配套内的商业、学校、公园建设长期停滞，业主不满意；海珠某楼盘宣传 “高端江景 + 顶级公建 + 商业配套”，业主反映交付后建设进展缓慢，配套与高端定位严重不符。

【专家建议】

监管部门应将商业、交通、园林、公区等配套纳入监管，明确落地标准与时限，严查虚假宣传。开发商兑现不力时，可向住建、市监投诉，或起诉要求履行承诺、赔偿损失，依法维护自身权益。判断开发商宣传配套能否兑现，一看政府规划文件，商业、道路、园林等以官方公示为准，不轻信沙盘广告；二看工程进度，已动工、有明确工期的可信度更高；三查房企资金与交付口碑，避开高负债、延期频发企业；四要书面约定，将配套内容、完工时限写入合同，明确违约责任，口头承诺不作依据。

痛点7

学区承诺落空，孩子上学难

“学位”虽为综合配套的一部分，但其能否落到实处，同样是当前买房交易的核心顾虑之一。近年来广州严查开发商学位虚假宣传，但个别项目仍主打“学区房”噱头，迎合有孩家庭望子成龙的“现代孟母”心理，广告上宣传对接名校、公立学校，但实际交付后，学区划分变动、学校未签约、入学名额不足，购房者为孩子上学买房，最终无法入读承诺学校，耽误孩子学业，学区宣传成为营销套路，缺乏有效监管。

【投诉案例】

广州黄埔区、南沙区、荔湾区、番禺区、白云区、天河区近年均有楼盘卷入各种学位虚假宣传风波，有的楼盘广告宣传对口省级名校，实际仅能入读村级小学，有的楼盘由于此前宣传承诺的学位落实不到位，建成的学校招牌不得不自行拆除。政府介入调查和开发商及时整改虽平息了风波，但仍需警醒。

【专家建议】

监管部门应严禁开发商违规承诺学区学位，强化广告审查，明确配套教育公示义务；购房者切勿轻信宣传，以教育局当年划片文件为准，不将口头承诺当依据；收房发现学位落空，保存广告、沙盘、录音等证据，向市监、教育部门投诉，或起诉追究虚假宣传责任。

某项目曾因宣传的教育配套未能落实而拆除招牌。 受访者 供图

痛点8

物业水平差，后期居住体验拉胯

好房子必须有好物业。但一些楼盘前期重卖房、后期轻服务，部分物业公司资质差、管理混乱，存在安保不到位、保洁不及时、设施维修拖沓、乱收物业费、小区环境脏乱差等问题，不仅影响日常居住舒适度，还会导致小区贬值快，二手房转手难度大，业主维权诉求难以得到回应。

【投诉案例】

广州荔湾区一小区曾被投诉存在消防隐患，拖了4年未整改，后因发生火灾才在消防部门要求下全面整改；白云时代玫瑰园物业被业主投诉疏于管理，车库渗漏用塑料布接水，公共收益不透明；富颐都荟（原富颐华庭）有业主反馈物业服务质量未达预期，例如垃圾处理不及时、公共区域维护不到位等，影响小区整体居住体验。

【专家建议】

买房防范物业差，优先选自有物业、品牌口碑好的房企，不买外包小物业公司。提前查询物业收费标准、服务内容、过往投诉，实地考察已交付小区的管理水平。购房时将物业服务条款、违约责任写入合同，拒绝模糊约定。收楼后成立业主委员会，便于监督与更换物业。

痛点9

“诚意金”“认筹金”退款难

商品房销售中，“诚意金”“认筹金” 退款难已成常见乱象。开发商以优先选房、享受优惠为诱饵，收取大量认筹金，却在协议中设置模糊条款，暗中设置不退、转定金、捆绑购房等陷阱。部分房企资金紧张，将认筹金挪作他用，即便购房者未选中房源，也以各种理由拖延、拒退。更有甚者违规收取未取得预售证的项目认筹金，扰乱市场秩序。这类问题根源在于监管不到位、协议不规范、房企诚信缺失，既占用购房者资金，也极易引发交易纠纷。

【投诉案例】

黄埔一楼盘被投诉业主要交5万购房定金和1万团装费，后发现户型违规 “偷面积”、装修捆绑强制消费，要求退定金遭拒，不得不投诉至消委会与住建部门；海珠、花都、番禺、增城等区亦有过个别楼盘无预售证即收认筹金锁定房源，承诺开盘可退，后以 “已转定金” 为由拒不退款，引发业主投诉的现象。

【专家建议】

认筹和下定前反复思考理性决策，要先分清与定金的区别，不轻易转为定金。务必在协议中明确可退、退款条件、时限，拒绝模糊条款。资金只转入监管账户，保留协议、收据、聊天记录等证据。若开发商无证预售或拖延不退，应及时向住建、市场监管部门投诉，或通过法律途径追回款项。

痛点10

噪声污染严重，居住环境嘈杂

部分项目紧邻主干道、高架桥、商圈、工地，日常车流噪声、施工噪音、商业噪音不断，门窗隔音效果差，夜间难以安睡；还有部分小区内部楼栋间距近，邻里噪音、公共区域噪声无法隔绝，长期影响居住健康与生活质量。

【投诉案例】

广州海珠区中交·天翠被广州大道、环城高速、南洲路三面环绕，中建·天钰紧邻工业大道与新滘西路主干道，业主投诉车流噪声明显；富颐都荟（原富颐华庭）部分楼栋靠近广园快速路和广深铁路，业主反映存在噪音和灰尘影响，小区垃圾站设置未充分告知或不符合预期、垃圾投放管理混乱等；黄埔区中建海丝城南侧靠近广深沿江高速，部分楼栋距离高速近，车流产生的噪声较为明显；黄埔区中建未来方洲项目紧邻黄埔东路主干道，车流量大，部分业主反映大货车、半挂车频繁通行，且路面井盖较多，行驶时产生较大噪音和粉尘。

【专家建议】

买房防范噪声，优先避开主干道、高架、车库出入口、商业体等噪声源。尽量选择小区内部楼栋，多时段实地看房感受噪声。查看周边规划，避免未来新增噪声项目。关注门窗、墙体、楼板隔音效果，收房时核验隔音指标。若后期噪声超标，可要求整改并依法维权。

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